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20 抓住每个跳动的音符（第2页）

不久之后，我到马德里拜访朋友，去欣赏了毕加索的油画《格尔尼卡》。我们即将与普维投资和KKR这两家公司合作，完成对美国媒体公司科利尔频道传媒公司的收购，这是一笔金额巨大的交易。我还记得，当看到那幅油画时，我觉得我们不应该收购这家公司。也许是因为我身处西班牙而且非常怀疑西班牙经济能支撑多久，也可能是因为毕加索画作的题材太可怕了，讲的是在西班牙内战期间法西斯对格尔尼卡小镇的轰炸。但无论出于什么原因，我都感到强烈的不安。我乘坐雷纳·索菲亚博物馆外面的电梯下楼，不安的感觉越发强烈——似乎是证据和预感带来的生理反应。当回到酒店房间时，我已经决定，黑石必须退出交易。我在普罗维登斯打电话给乔纳森·尼尔森。我告诉他，这不仅出于我的直觉，更是基于我的判断。我们所有人都被交易的热情冲昏了头脑，渴望完成任务。但如果这笔交易出错，就可能对我们的投资人和公司造成严重损害。

从整个公司范围来看，我们出售了在2001年科技泡沫破灭后收购、在经济强劲复苏期持有的资产。这些都是周期性公司，其命运的起伏取决于整体经济的健康状况。其中，德国化学品制造商塞拉尼斯是我们在2003年收购的。该公司曾被多次收购，也因此变得运转不灵、效率低下。我们关闭了该公司的德国总部，将其转移到了美国——美国市场的销售额占其总销售额的90%。仅仅是把塞拉尼斯从德国公司变为美国公司这样一个操作就逆转了公司的股票倍数。当我们在2007年5月卖掉塞拉尼斯的最后一批股票时，我们赚到的钱是投资金额的5倍左右。那是我们当时最成功的投资。

2005年，黑石70%的投资都集中在周期性业务。到了第二年，这一比例下降到了30%。我们按预期计划暂停了私募股权交易，把交易量减少了一半。我的目标很明确——如果市场的确出现崩盘，那么黑石的员工也不至于被捆住手脚，忙于应对不良交易造成的混乱局面。当然，虽然我们一直在缩减公司交易，但如果其间有机会不期而至，我们也不会与其失之交臂，这也体现了公司的另一个投资原则：不要错过良机。

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我们也不是唯一看到危机、做出调整的人。2006年10月，我们得知我们的老朋友萨姆·泽尔——黑石的首位投资人也正在考虑出售他的办公室房产业务。从我们坐在空荡荡的办公室的地板上聊天那天起，我们两个人就一直保持着联系。1994年，我们从他那里收购了GLDD公司（GreatLakesDredgeandDock），我们的房地产团队尤其密切关注他的动向。萨姆是一个真正的企业家，从不满足于现状。自20世纪90年代初以来，他一直在主张，公众应该获得进行商业房地产投资组合份额买卖的能力。他创建了EOP（EquityOfficeProperties）公司，这是一个REIT（房地产投资信托基金），也是首只成为标普500指数成分股的房地产投资信托基金。当我们对EOPREIT进行评估时，这只基金已经在全美近600个楼宇中拥有超过1亿平方英尺的办公空间，其中许多办公室位于城市黄金地段，稳居全球榜首。房地产行业的人都知道，这样的资产集合相当罕见。

萨姆希望在市场触顶的时候退出房地产行业。如果他觉得现在是时候出售了，那就可以打赌，厄运将至。我们认为，在交易中获利的唯一方法就是在我们预期的崩盘来临前，把萨姆的公司拆分出售。

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时至今日，黑石的房地产业务已经完全不是当年的样子。自从阿肯色州第一笔公寓楼交易以来，我们筹集并投资了数十亿美元。房地产行业惯用的标准与我们的理念非常不同，但我们坚持公司文化，专注于维持声誉、诚信经营。

公司在开始投资房地产的几年后，有一次开会讨论一个资产的定价。相关团队的主管刚从一家房地产专业公司离职加入黑石。我让他提供价格，他问道：“你想要哪一组数据？”

“什么意思？”我问。

“是这样，我们有一组给银行看的数据，一组给税务部门看的数据，还有一组融资时用的数据，再有就是你自己相信的数据。”

我吃惊地看着那个人：“你有四套数据？你自己都不相信的东西，提供给别人？在黑石我们只有一组数据，无论是给银行，给有限合伙人，还是给税务部门。这些就是我们相信的数据。我们告诉别人自己相信的东西。我们不是在做诈骗生意。我们只做正确的事情。你真让我吃惊，再带团队来的时候，给我看你相信的数据。我只想看这一组数据。”

当他离开会议室时，我对主管我们房地产集团的合伙人说：“这个人从哪冒出来的？你好好培训他，不然我们就让他卷铺盖走人。”

我们发现，房地产行业的另一种常见做法是“再次交易”。到交易谈判的后期，在双方已经就条款达成一致后，甚至在交易即将完成时，买家会威胁要退出交易，除非卖家降低价格。这种操作导致卖家进退两难：为了双方能坐下来谈判，卖家可能已经同意在固定截止日期前完成交易，或者已经承担了较高的交易成本，拒绝了其他潜在买家。现在，他们将不得不再从头开始谈判，不然就必须接受更低的价格。

如果我在做投行的时候采取过类似的做法，我就不可能获得任何职业发展的机会。在公司买卖的交易中，确定什么价格，就是什么价格，除非发生重大变化。做人不能出尔反尔，不然就再也没有人相信你说的话了。一直在房地产行业做的人告诉我，大家都会为了达成交易而高价竞标，然后在交易即将达成时再砍价，这是一种正常操作。但我不接受这种做法。我们房地产交易和私募股权交易的要求标准是一样的：都要进行严谨的分析，都要严守纪律，都要保持高度信任。我们可能会在短期内失去一些交易。但从长远来看，我们维护了公司的声誉——黑石是一家一诺千金、诚实有信的公司。

乔恩·格雷于1992年加入黑石。2005年，年仅34岁的他主管公司的房地产业务。他刚开始是做私募股权交易。1995年，我们参与了环球广场的竞标（这是曼哈顿第八大道上的一整块多功能街区），房地产团队需要帮助。我们把乔恩派了过去。他擅长研究交易的复杂细节，助力交易圆满达成。他与约翰·施赖伯建立了密切的关系，开启了个人作为房地产投资者的惊人之旅。

在此之后的几年里，乔恩提出了两个重要的见解，加速了黑石房地产业务的增长。第一个见解是使用CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），进行更大规模的收购。CMBS是一种新型证券。在传统操作中，如果在收购商业房地产时需要贷款，借款方可以从银行或其他大型机构借款。而有了这种新型证券，借款方可以把一笔贷款和其他贷款一起打包成为可交易的证券，将其出售给投资者。这样一来，贷款变成了一种更具流动性和可交易性的资产。银行出售贷款的难度越低，他们提供的贷款就越多，同时收取的利息就越低。在实践中，我们可以以较低的利率借入更多资金，来进行更大规模的收购。

乔恩的第二个见解是，持有大量房产的上市公司的估值往往低于其各部分的总和。房地产投资者往往是个人独资企业或小型家族企业，并没有类似黑石的智力资源和金融资源。他们可能通过几十年的累积而持有了许多房产，每个房产的用途不同，维护状态也不同。由于缺乏人才或耐心，他们不会仔细分析整个投资组合，不会研究每一部分的确切价值，也不会找到愿意支付最高价的不同买家。因此，如果你在适当的时刻，提出以合适的价格把公司全盘收购，他们可能就会接受这个价格。而黑石正好拥有相关的专家，可以评估每个房产的价值，也可以对房产进行修复，然后从我们的关系网络中找到完美买家。我们也有足够的资金，可以耐心等待。其他业主不能做或不会做的所有工作，黑石都可以完成。我们通过严谨的分析，确定每个房产的确切价值（我们称之为“筛选价”），这样我们就能赚取“黑市价”和“筛选价”之间的差价，如此一来，既能提高我们的回报率，又降低了风险。

当我们任命乔恩担任黑石全球房地产业务联席主管时，我们再次表现出对未来一代的信赖和信心。与其他公司的同行相比，他可能年纪尚轻、经验不足，但他体现了我们的文化，凭实力赢得了这个职位。2006年6月，他关闭了黑石的第五只基金，这是有史以来最大的房地产基金——52.5亿美元的承诺资本。

随着萨姆·泽尔EOP公司交易的发展，我们需要乔恩的领导力、我们独特的文化、我们的融资方式、我们的交易天赋以及60亿美元基金中的大部分资金。与此同时，一场史无前例的金融风暴正在酝酿，而我们即将一头扎进风暴眼中。

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