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第59章 房子估价（第1页）

现在每位都想象一个场景，你有2位好朋友，小A和小B，他俩每人都有1个项目。小A找到你说。的项目现在还没有盈利，现在需要150万增加投资，你投资我吧，如果你投资了我，以后每年只需要再给我10万就行了，什么时候盈利我也不太确定，但是一旦我成功了，我一定加倍回报你。

小B也找到你说，我的项目现在已经盈利了，但是现在需要150万增加投资，你投资我吧。如果你投资了我，以后每年我给你10万分红，后期一旦我成功了，我一定加倍回报你。

那么你投资小A还是小B?

我想正常人都会投资小B对吧?应该没有人会投资小A吧?很多人生活中都明白的事，一到投资领域，期涂了。

张三如果这个价格投资这套房子，就和你投资小A一样。

那么张三看上的这套房子在什么价格才值得投资呢?

其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。

小白如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3%，

购买税费我们按5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。

则:（4500x12x0.9-60%x70Xx（4.9%+Y%））÷（40%x70X+5%x70X）=3.8%

这里说一下60%x70Xx（4.9%+Y%）为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢?打开房贷计算器，

张三买这套房子每月还本付息金额12，154元，每年还本付息金额为145，848元，用每年还本付息金额145，848元除以贷款总额210万，可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比例为6.95%，已知贷款利率为4.9%，则y=2.05，

在贷款利率为4.90%，每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%，那么以上等式就变成了

（4500×12×0.9-60%×70x×6.95%）÷（40%×70x+5%×70x）=3.8%

等式求解可以算出x=元，所以张三看上这套房子好价格为元，当房价小于等于元时，投资这套房子基本没有风险，

但是这套房子现在的价格为5万元以后，房价如果真的到了11，807元需要下跌76%，这可能吗？至于房价以后能不能跌到11，807元，我们不知道，从目前的租金水平计算好价格就是小于等于元的价格，

如果后期租金从4500涨到了9000，价格也会有元上移到元，

如果租金从4500涨到了2万的好价格就会有元上一道元，5万元一平的价格就是好价格，值得投资，

通过计算，如果张三要投资这套房子，那么月租金每个月就需要2万才可以投资，

一套房子有没有投资价值好，价格是多少？我们随时是可以计算出来的，至于房价能不能跌76%，这个真不好说，香港的房价从1997年到2003年跌了70%，以上日本的房价199一年当年的70%，

实现财务自由的工具，又不是只有房子，何必跟房子较劲呢，假如张三就认定要投资房子，海外的REITs也是可以考虑的呀。

张三通过REITs就可以投资香港，新加坡，日本，韩国，马来西亚，印度加拿大，美国，澳大利亚，法国，英国德国等国家的房产，毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。

第4大步骤买入房产

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