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第59章 房子估价(第1页)

现在每位都想象一个场景,你有2位好朋友,小A和小B,他俩每人都有1个项目。小A找到你说。的项目现在还没有盈利,现在需要150万增加投资,你投资我吧,如果你投资了我,以后每年只需要再给我10万就行了,什么时候盈利我也不太确定,但是一旦我成功了,我一定加倍回报你。

小B也找到你说,我的项目现在已经盈利了,但是现在需要150万增加投资,你投资我吧。如果你投资了我,以后每年我给你10万分红,后期一旦我成功了,我一定加倍回报你。

那么你投资小A还是小B?

我想正常人都会投资小B对吧?应该没有人会投资小A吧?很多人生活中都明白的事,一到投资领域,期涂了。

张三如果这个价格投资这套房子,就和你投资小A一样。

那么张三看上的这套房子在什么价格才值得投资呢?

其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。

小白如果买这套房子,首付为140万,购买税费主要是契税和中介佣金,因为是二套房,契税为3%,

购买税费我们按5%估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。

则:(4500x12x0.9-60%x70Xx(4.9%+Y%))÷(40%x70X+5%x70X)=3.8%

这里说一下60%x70Xx(4.9%+Y%)为每年房贷还本付息金额。Y怎么计算呢?打开房贷计算器,

张三买这套房子每月还本付息金额12,154元,每年还本付息金额为145,848元,用每年还本付息金额145,848元除以贷款总额210万,可以得出每年还本付息金额与贷款总额的比例为6.95%,已知贷款利率为4.9%,则y=2.05,

在贷款利率为4.90%,每年还本付息的金额大约为贷款额的6.95%,那么以上等式就变成了

(4500×12×0.9-60%×70x×6.95%)÷(40%×70x+5%×70x)=3.8%

等式求解可以算出x=元,所以张三看上这套房子好价格为元,当房价小于等于元时,投资这套房子基本没有风险,

但是这套房子现在的价格为5万元以后,房价如果真的到了11,807元需要下跌76%,这可能吗?至于房价以后能不能跌到11,807元,我们不知道,从目前的租金水平计算好价格就是小于等于元的价格,

如果后期租金从4500涨到了9000,价格也会有元上移到元,

如果租金从4500涨到了2万的好价格就会有元上一道元,5万元一平的价格就是好价格,值得投资,

通过计算,如果张三要投资这套房子,那么月租金每个月就需要2万才可以投资,

一套房子有没有投资价值好,价格是多少?我们随时是可以计算出来的,至于房价能不能跌76%,这个真不好说,香港的房价从1997年到2003年跌了70%,以上日本的房价199一年当年的70%,

实现财务自由的工具,又不是只有房子,何必跟房子较劲呢,假如张三就认定要投资房子,海外的REITs也是可以考虑的呀。

张三通过REITs就可以投资香港,新加坡,日本,韩国,马来西亚,印度加拿大,美国,澳大利亚,法国,英国德国等国家的房产,毕竟有些国家的房地产市场目前是没有泡沫的。

第4大步骤买入房产

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