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第二十章 房地产 压力测试中的危与机（第3页）

图20.13“投资-销售”缺口区域对比

资料来源：作者计算。

2020—2029年：新型城镇化视角下的房地产长期韧性

房地产历史需求峰值已过，房地产销售增速的中枢会逐步下移，投资也自然无法长期保持10%左右的高速增长。若将“韧性”定义为一个较高的增长数字，恐怕这种力量将于不久后便消失殆尽。但是，未来十年，随着我国城镇化率和人口数量的进一步增加，叠加改善型住房需求，我国长期住宅需求仍蕴含着较大潜力。尤其是在中国城市化进程的新阶段，一批新一线城市正在成长，大都市圈正在加快形成，并且大都市圈内还有一大批小镇将加速发展，这都会有力地拉动房地产投资。根据模型预测结果，未来十年我国城镇常住人口年均增加约1540万人，年均新增住宅需求预计将以9.6亿平方米为中枢。按照2029年人均住宅面积35.2平方米计算，届时我国大致需要住宅面积351.3亿平方米，长期需求可观。从这个角度理解，房地产在中长期内或许不再是拉动经济增长的“火车头”，但其仍对宏观经济的稳定具有重要意义，而这便是房地产业的“长期韧性”。

新型城镇化与房地产业发展的内在逻辑

2019年末，中国常住人口城镇化率已达60.60%，但户籍人口城镇化率仅为44.38%。加快推进新型城镇化，提高城镇化质量的空间还非常大。

国家发改委于2019年4月发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，文件明确指出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件；超大特大城市要调整完善积分落户政策。同时，2019年12月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》也再次强调放宽城市落户条件。

相关数据显示，这些文件涉及的中小城市、各级大城市、超大特大城市基本上囊括了我国一二线和强三线城市共计70余城，其住宅销售面积占全国销售面积的50%以上。伴随着新型城镇化建设的推进，这些城市对人口的吸引力将增强，人口的城市化将撬动房地产业新一轮发展，这也是房地产行业未来十年的主要增长点。

2020—2029年我国房地产需求动态路径模拟

2019年末，我国城镇化率达到60.60%，城镇常住人口约8.5亿人。按照国际经验，我国与发达国家的城镇化率还有约20个百分点的差距。考虑到一国的城镇化率和人口总量总体上符合生命周期理论的特征，利用Logistic模型可大致模拟出未来数年我国城镇化率和人口总量的变化情况。模型结果显示，2029年我国城镇化率将达到69.43%，人口总量约为14.42亿人，即城镇常住人口约10.01亿人，这意味着未来十年我国城镇常住人口年均增加约1531万人。

按照2029年人均住宅面积35.2平方米计算，届时我国大致需要住宅面积351.3亿平方米。按此需求推算，未来十年，我国住宅面积将净增约96.3亿平方米，相应增加约9350万套住房（新增住房按103平方米套计算）。再考虑到折旧拆迁、城镇规划扩围等带来的住宅增加，预计需要新建住宅面积113.2亿平方米，相当于1.10亿套新房，即未来十年城镇住宅年均新建量约为1100万套。

由于住宅投资在房地产投资中所占比重较大且比例较为稳定，可利用我国每年的新增住宅需求水平推算相应的住宅投资完成额，从而估算相应的房地产投资变动趋势。按上述方法测度的结果显示，未来十年房地产投资实际增速将逐步向0值回落。

后开发时代，预计我国房地产开发商将面临由重资产到轻资产运营的转型，营业利润中的金融类业务占比将显著上升。诸如开展住房销售的附属金融业务、提供房地产投资信托基金（REITs）等金融工具的基金管理等业务，将会越来越重要。

表20.1房地产需求动态预测

资料来源：作者计算。注释标题人口总数、城镇化率为模型预测结果；城镇人均住宅建筑面积请参考《中国经济增长十年展望（2018—2027）》（刘世锦主编，2018）。

图20.14房地产投资实际增速长期趋势

注：2020—2029年为预测值。

资料来源：作者计算。

政策建议：加速推进大都市圈建设

改革开放以来，中国经济远高于发达经济体的增速，主要靠的是结构性潜能。从空间角度看，今后5~10年，最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。从增长动能角度看，小镇小城需要新建改建大量居民住宅、公共基础设施等生活配套设施，将有力地维持房地产长期需求，大城市周边的城乡接合部也将成为中等收入群体倍增战略的主战场。初步估算，今后10年，都市圈建设每年能够为全国经济提供至少0.5~1个百分点的增长动能，不仅为应对疫情冲击，更是为今后相当长时期中速高质量发展提供有力支撑。都市圈建设潜力巨大，但面临着诸多思想观念、体制机制政策方面的阻力与约束。因此，实质性深化改革是最好的刺激政策。

深化农村土地制度改革

十八届三中全会明确提出，农村集体建设用地与国有土地同价同权、同等入市，同时也要创造条件使宅基地流转。新修改的土地管理法也针对集体经营性建设用地的出让方式做了积极探索，但并未从根本上打破城乡之间土地二元结构的现状。总体来说，土地制度改革进展不达预期。比如，入市的集体建设用地只能用于经营性用途，不能建设商品住宅；宅基地流转等呼声较高的改革措施也未被提及。

在大都市圈建设加速推进的过程中，城乡接合处面临着紧迫的用地需求，若仍采取先国有后入市的老方法，无疑会大幅降低都市圈的形成速率。同时，现有的国有土地入市政策并不能真正保护农民利益，因为不流转不交易农民利益是多少都搞不清楚。因此，面对我国最大的结构性潜能，如果既要“看得见”又想“摸得着”，应首先深化农村土地制度改革。近期中共中央、国务院发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，核心是促进土地、劳动力、资本、技术、数据等生产要素的自由流动和市场化配置。建议以落实中央文件为契机，推出以要素市场化改革推动都市圈建设的一揽子改革发展计划，加快制订或修订都市圈建设规划，并尽早公布，起到提振信心、稳定预期的作用；同时推动农地入市、宅基地流转，深化农村土地制度改革，选择若干小镇，开展核心城市老龄人口下乡养老社区建设试点，激发新增长动能，稳定房地产业长期需求，真正推进高质量的城镇化，提升农民收入水平，助推中等收入群体倍增战略。

大力增加保障房供给

大都市圈的扩张伴随着城市和农村居民的相互融合。虽然有部分城市居民向往乡村生活，但考虑到现代化城市集聚了丰富资源，更多的情况是农村居民的城市化进程，再加上已在城市辛勤工作的几亿农民工，我国仍有相当规模的城市住房潜在需求有待满足。然而遗憾的是，高企的城市房价已成为新市民群体面前的一道沟壑，空间城市化并没有相应产生人口城市化，这部分住房需求也难以保障。

基于此，建议围绕大都市圈大力增加保障房供给。具体上，可制订规划，着手分期建设主要面向外来人口特别是农村进城人口的安居房工程；同时应建立稳定投入机制，加大财政资金、银行信贷等支持力度，引导社会力量参与保障房建设运营；必要条件下，政府还可通过“逆向拍卖”等方式回购合适房源，修缮调整为保障房。有别于商品房，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，在价格上有自身的优势，可在一定程度上缓解新市民、农民工的住房问题，以人为本提高城镇化质量。同时，新冠疫情的全球肆虐给本身就处于增长阶段转换期的宏观经济又增添了一些不确定性，新开工一批保障房项目可有效提振信心、稳定预期，拉动内需，缓解经济下行压力；并且在不违背中央“房住不炒”精神的前提下，在未来十年甚至更长时间，都能对整个中国经济的中速增长及高质量发展起到托底作用。

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